现房销售改革提速：深杭同步出台细则，一线城市政策框架全部落地

10 月 15 日，深圳与杭州同步发布商品房销售制度改革配套实施文件，落地落实《关于完善商品住房销售制度的通知》相关要求。随着两地细则出炉，北上广深四大一线城市均已出台地方配套方案，商品房销售机制改革正式进入落地执行阶段。

行业专家分析，深圳、杭州立足本地楼市基本面，细化预售管控、现房销售等核心条款。在遵循全国统一制度框架的前提下，因地制宜设置差异化规则，进一步压实房企交付主体责任，降低购房者交易风险，为房地产市场平稳健康发展搭建长效规范化制度。

易居房地产研究院副院长严跃进认为，目前国内已有 7 座城市推出对应细则，政策落地节奏明显加快。现房销售改革正稳步推进，一线城市与核心二线城市率先落地，形成示范效应。

从两地细则内容来看，深圳、杭州一边抬高预售准入门槛，一边优先推行现房销售模式，仅在现房交易定金上限上做出不同安排。

杭州新政提出，现房销售项目在拿到建筑工程施工许可证后，房企拟定定金销售方案并上报住建主管部门完成备案，方可和购房者签署定金协议，定金总额不得超过房屋总价的 5%。深圳规则则规定，已取得住宅楼主体结构施工许可的现售项目，房企评估交付与履约风险后，能够和购房人签订商品房定金合同，定金上限一般设定为总房款的 3%。

严跃进解读，各地出台的细则整体逻辑保持统一。一方面，普遍提高预售准入门槛、大力推进现房销售，只是现房定金比例存在地区差异，这套规则兼顾买卖双方权益；另一方面，多地配套设立主办银行机制、房企融资支持条款，为新政落地提供金融层面保障。

业内普遍观点认为，本轮商品房销售制度改革，核心目标是防范交付风险、保障购房人权益、稳定市场预期，也是构建房地产发展新模式的重要举措，推动行业从规模扩张转向高质量发展。

严跃进表示，这套制度安排有助于修复当下市场预期，为楼市后续平稳运行筑牢制度根基。

58 安居客研究院院长张波判断，继 7 城落地细则之后，强二线城市与省会城市大概率会陆续跟进，现房销售有望从试点逐步转变为全国常规制度。改革大方向保持不变，但落地节奏会坚持因城施策，最终回归房屋居住属性，提升购房安全感。

中指研究院政策研究总监陈文静预判，四季度将会有更多城市发布实施细则，部分城市还会释放政策调整空间。现房销售模式拉长房企资金占用周期，后续预售资金监管、保函置换、分户抵押等配套细则的落地效果，将成为市场重点观察方向。