住房消费跻身大宗消费主力 激活内需市场增长新潜力

依托国务院批复的《扩大消费“十五五”规划》，住房消费被正式纳入大宗耐用消费品核心范畴，且位列重点消费品类首位，这一调整标志着国内房地产行业发展导向迎来重要转变，市场调控正式迈入风险防控与消费提振双向发力的全新阶段。在此政策导向下，全国各省市密集落地、储备楼市优化举措，全方位挖掘住房消费潜力，助推房地产市场平稳健康发展。

近期，北京发布楼市优化新政，聚焦居民合理居住需求保障与市场稳定发展，对本地购房相关规则进行系统性调整。新政明确，非京籍家庭购房社保缴纳年限降至1年，同时大幅上调公积金贷款额度，最高可获批340万元贷款，切实降低刚需、改善群体购房门槛。

政策红利落地后，北京楼市终端市场快速迎来回暖态势。据北京链家潘家园东里东门店客户经理陈德强介绍，自8月7日新政消息释放后，门店咨询热度持续攀升。新政落地首个周末，门店二手房带看量单日达18组，对比以往周末12组的平均水平，涨幅达50%。北京链家姚家园大区客户总监高强补充道，片区二手房成交量在上新政策落地首周末，较前一周同期提升18%，市场活跃度显著提升。

作为人口与楼市大省，山东此前已明确将住房消费激活作为促消费工作的重要抓手，出台一揽子针对性扶持政策。通过精准落地购房补贴、推行住房以旧换新模式、探索先租后售新型住房消费场景、优化公积金使用规则、叠加金融与税收优惠等多元举措，为各地稳楼市、扩住房消费提供了完善的政策支撑体系。

基于省级政策框架，山东滨州出台本地化楼市政策集成方案，推出多项突破性优化举措。在购房首付门槛上，全市统一商业贷款首付标准，取消首套房、二套房差异化设定，最低首付比例统一调整至15%。同时全面落实换房个税退税福利，2026年至2027年期间，符合条件的换房购房者均可申请税费减免。此外，滨州创新楼市促销模式，建立常态化房展活动机制，通过常态化、主题化、系列化的房产展销活动，搭建一站式“房产超市”服务平台，便利居民购房交易。

上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，全国各地密集出台的楼市优化政策，是《扩大消费“十五五”规划》落地实施的具体体现，也是国内扩大内需、提振大宗消费的关键实操举措。

据悉，今年7月国务院正式批复印发《扩大消费“十五五”规划》，文件在商品消费升级扩容板块中，明确将住房、汽车、家居家电一并纳入大宗耐用消费品体系，并将住房消费置于首要位置，凸显其在消费市场中的核心地位。

中指研究院政策研究总监陈文静对此表示，此次政策定位调整，明确了住房消费是提振大宗消费的核心抓手，更是撬动国内整体消费增长的核心动力源。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析认为，在住房回归居住本质后，其大宗耐用消费品的属性愈发凸显。住房消费不仅单笔交易规模庞大，还能深度带动装修建材、家居家电、空间设计、家装安装等上下游全产业链消费，是激活内需市场的重要纽带。

从居民家庭资产结构来看，住房是我国家庭最核心的固定资产，相关数据显示，居民住房资产在家庭总财富中的占比高达60%-70%，住房市场的活力直接关系到居民财富价值与消费能力。

当前，全国楼市优化调整已形成全域推进、多点突破的良好格局。除北京、滨州已落地新政外，多个核心热点城市正积极筹备新一轮楼市扶持方案。其中，成都从优化房源供给、激活市场需求、加快库存去化、稳定市场预期四大维度梳理政策方向；武汉计划通过打通一二手房市场联动渠道、加速商业办公房源去库存、增加高品质住宅供给等方式，丰富楼市政策工具箱；南京则重点推进住房以旧换新专项行动，精准释放改善型居住消费需求。

在楼市细分赛道创新层面，青岛率先出台全国首个城市级康养地产专项扶持政策，创新拓展住房消费新场景，为房地产市场培育全新增长动能。

各大行业机构普遍对后续楼市走势持乐观预判。中泰证券分析指出，持续迭代优化的购房扶持政策，能够有效修复市场情绪、稳定行业发展预期。随着政策红利持续释放、市场信心逐步回暖，房地产销售端有望实现稳步边际改善。

普睿数智董事长丁祖昱表示，国内房地产行业已彻底告别粗放发展模式，全面进入产品力竞争的新阶段。当前楼市分化格局显著，高端住宅凭借稀缺区位与资源形成核心竞争力，改善型住宅依托差异化品质服务匹配多元居住需求，刚需房源则聚焦高性价比与空间实用性赢得市场。未来，房企的核心竞争重心将全面回归产品本身，能够精准贴合居民真实居住需求、打造高品质人居产品的房企，才能在行业竞争中站稳脚跟、实现长效发展。